Защита дольщика

Одним из распространенных вариантов приобретения доступного жилья в нашей стране является долевое участие в сфере жилищного строительства. Но при выборе такого варианта Вы рискуете из просто дольщика превратиться в дольщика обманутого. Произойти это может по разным причинам: как из-за недобросовестного застройщика, так и из-за форс-мажорных обстоятельств. Куда же обращаться со своей бедой и что делать, если Вы попали в категорию обманутых дольщиков? Окончательного и однозначного ответа пока, к сожалению, нет. В любом случае, отвечая на вопрос о том, что делать обманутым дольщикам, скажем: не отчаиваться, а свои нарушенные права участника долевого строительства нужно отстаивать. О проблемах обманутых дольщиков и о вариантах выхода из сложившейся ситуации расскажет Ваш «ЮСТ.АС»!

Дольщики - это участники долевого строительства: граждане или юридические лица на основании договора, вступившие в отношения, связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости. В защиту дольщиков от непорядочных строительных компаний принят Федеральный закон N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Застройщик - физическое или юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве..» для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.

Итак, граждане, согласившиеся на участие в долевом строительстве жилья, уверены, что строительная компания выполнит все необходимые работы качественно и в установленный срок. Но как показывает практика, ожидания дольщиков оправдываются не всегда. Рассмотрим способы участия гражданина в долевом жилищном строительстве. Во-первых, заключение договора долевого участия (ДДУ). Во-вторых, покупка жилищного сертификата. Такой способ участия в долевом жилищном строительстве предусмотрен Федеральным законом №214-ФЗ, поэтому может считаться легальным. Жилищный сертификат представляет собой ценную бумагу, которую выпускает сам застройщик. Держатель же жилищного сертификата имеет право продать его в любой момент, то есть вернуть вложенные средства, не дожидаясь окончания строительства и не взаимодействуя с застройщиком. Однако данный способ, в отличие от заключения ДДУ, не гарантирует Вам приобретение конкретной квартиры в конкретном доме, а лишь заранее оговоренное количество квадратных метров жилплощади в строящемся здании. Таким образом, недобросовестный застройщик может ввести Вас в заблуждение, предоставив по завершению строительства дома не заранее оговоренную конкретную квартиру, а квартиру той же площади, но менее востребованную на рынке недвижимости. Например, угловую или квартиру на последнем этаже, с другой планировкой и т. д. Но у такого участия в долевом строительстве есть и положительные моменты. Приобретение жилищных сертификатов – самая безопасная из всех альтернатив ДДУ на сегодняшний день, так как предоставляет держателям жилищных сертификатов дополнительные уровни защиты. Третий способ участия гражданина в долевом жилищном строительстве – это приобретение паев жилищно-строительного кооператива (ЖСК). Он является наиболее популярной альтернативой ДДУ. Однако стоит отметить, что приобретение паев ЖСК не защищает Вас от риска «двойных продаж», при которых недобросовестный застройщик может продать одну и ту же квартиру нескольким покупателям, поскольку договор ЖСК не подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Конечная стоимость квартиры также не фиксируется, поэтому пайщик не застрахован от значительного увеличения цены квадратного метра после завершения строительства. Четвертый способ - это вексельная схема. Данный способ участия в долевом жилищном строительстве не предусмотрен Федеральным законом №214-ФЗ. Юристы до сих пор не пришли к единому мнению относительно законности вексельной схемы. С одной стороны, любая компания, в том числе строительная, имеет право на выпуск векселей. С другой стороны, в Федеральном законе № 214-ФЗ содержится прямой запрет на привлечение денежных средств граждан на строительство помимо заключения ДДУ, создания ЖСК или с помощью жилищных сертификатов.

Мы обозначим основные проблемы, с которыми сталкиваются участники долевого строительства. Это банкротство или ликвидация строительной компании, задержка сроков сдачи дома или неподобающее качество строительных работ, двойная продажа жилья или проблемы с регистрацией прав собственности дольщика.

При банкротстве строительной компании Вы - дольщик имеете право потребовать возврат денег или передачу квартиры, если здание построено. Если же здание не достроено, то Вы можете обратиться в суд, где должны признать Ваше право собственности на часть объекта незавершенного строительства. При затягивании сроков сдачи дома, если здание продолжает строиться и Вы не хотите расторгать ДДУ, надо требовать положенную неустойку в размере действующей на день исполнения обязательства ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки. Когда имеет место быть неподобающее качество строительных работ: то есть, компания – застройщик выполнила работы с нарушением норм строительства и безопасности, Вы вправе требовать устранения дефектов или расторгнуть договор в одностороннем порядке, требуя возврата денежной суммы. Двойные продажи квартир сейчас редкость, по счастью. Но если Вы оказались в ситуации, когда есть несколько претендентов на одну квартиру, обращайтесь в суд. Собственником будет признан дольщик, который раньше всех заключил договор и оплатил его. Остальные могут получить компенсацию от застройщика. Если возникли проблемы с регистрацией прав собственности дольщика, они решаются только в судебном порядке.

Итак, на какие же законы опираться дольщику в защите своих прав. Основными законами, регулирующими отношения между дольщиками и застройщиками, являются Федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ и Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Куда обращаться обманутым дольщикам? Непосредственно к самому застройщику. В письменной претензии Вам необходимо выяснить причины приостановки строительных работ и на эту претензию застройщик обязан ответить. Возможно, это временные трудности либо идут подготовительные работы к следующему этапу строительства. И хотя претензия пишется в произвольной форме, Вам лучше доверить ее составление юристу. Согласитесь, ведь правильное поведение в отстаивании своих прав уже на начальном этапе с высокой степенью вероятности приведет к успеху. Организации, в которые Вы можете обратиться как обманутый дольщик это: - контролирующий орган застройщика, - орган, контролирующий строительство Главгосстройнадзор; - орган местного самоуправления, на территории которого ведется строительство, потому что застройщик является стороной инвестиционного контракта с муниципальным образованием и город заинтересован в строительстве. Создан единый реестр застройщиков, который является, по сути государственным информационным ресурсом. Так Федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» пополнился существенными поправками. Например, введен новый механизм привлечения средств граждан с помощью специальных эскроу-счетов в банках. Строительная компания с такого счета сможет получить денежные средства дольщика только после передачи ею квартиры. Создан компенсационный фонд, который формируется за счет обязательных взносов компаний-застройщиков. Как все это повлияет на сложившуюся ситуацию пока трудно предугадать. Но помните, долевое строительство для застройщика – это, прежде всего, получение беспроцентного финансирования от Вас – участника долевого строительства, приобретающего квартиру дешевле. И любые попытки защитить дольщика путем обременения застройщика будут все равно в конечном итоге оплачиваться Вами - дольщиком.

Если наша статья помогла Вам разобраться в проблемах обманутых дольщиков и вариантах их решений, пожалуйста, поделитесь ею с друзьями. Пусть она поможет и им, нам будет очень приятно! Удачи Вам в приобретении собственного жилья!