Договор дарения - что это?

Всякому, кто задумывался о тонкостях сделок с недвижимостью, а особенно о нюансах налогообложения или оспаривания этих сделок, хоть что-то, да известно о том, что такая форма перехода прав на имущество, как дарение, имеет определённые преимущества.

Попробуем свести в одном месте, как плюсы, так и минусы, присущие институту дарения недвижимого имущества, отделив мнимое от действительного, и обозначив риски и особенности последствий для каждой из сторон сделки.

Для начала, сравним дарение с куплей-продажей и попробуем разобраться в сути юридической подоплёки правоотношений, возникающих в результате. С правовой точки зрения у обоих типов сделки есть общие признаки:

Получается, что как только сделка зарегистрирована, у старого собственника отсутствует возможность совершения действий в отношении бывшей теперь уже собственности. Скажем, передумать и отменить сделку он уже не имеет права. Нельзя, конечно, сказать что дарение неотменимо по определению, но для этого нужны серьёзнейшие основания, о чём ниже, и обращение в суд.

Из принципиальных правообразующих отличий отметим тоже два момента. Важнейший — это признак возмездности. Если при купле-продаже право собственности обменивается продавцом на вознаграждение, как правило, в виде денежной суммы, то при дарении никакой компенсации за отчуждение имущественного права от старого собственника новому не подразумевается и нет.

Но вопроса денег в целом, избежать не удастся, и вот почему. Общеизвестно, что законами Российской федерации для граждан установлена обязанность по уплате налога с их доходов. Все знают о ставке в 13%, и о том, что применяется она к налоговой базе, т.е. доходу, выгодоприобретателя. И отсюда проистекает второе отличие: при продаже недвижимого имущества закон рассматривает, как плательщика НДФЛ, продавца, ибо он получил доход, плату в обмен на право собственности. А при дарении налогообложению подлежит выгода лица, получившего имущество в дар, т.е. одаряемого, и налогооблагаемой базой будет денежное выражение стоимости дара.

Касаемо налогообложения, следует особо отметить основания, которые составляют исключения из общего правила об обязанности платить НДФЛ. Так как речь идёт, чаще всего, о значительных суммах, это знание может помочь существенно сберечь содержимое кошельков как бывших, так и новоиспечённых владельцев недвижимого имущества.

В случае купли-продажи закон позволяет воспользоваться налоговой льготой или вычетом, в зависимости от основания приобретения продавцом права собственности на объект текущей сделки и от срока владения этим объектом. Также играют роль родственные связи участников сделки. При дарении же исключение допускается лишь в одном случае. Одариваемый не будет платить налогов, если получил свой подарок от близкого родственника. Принцип близости в таком серьёзном вопросе вольному толкованию не подвержен, а ограничен законодательно вполне конкретным и не длинным перечнем. Итак, дар не будет облагаться налогом если он получен:

На тех очевидных основаниях, что дарение является сделкой, что при её исполнении происходит передача права собственности, пусть и безвозмездная, и что такая сделка подразумевает волеизъявление двух сторон, одного лишь желания дарителя осуществить дарение для свершения дара недостаточно. Важно, чтобы одаряемый имел встречное желание принять этот подарок. Вот потому, для фиксации наличия таких взаимных желаний, как основания свершения дарения, закон предусматривает письменную форму заключения договора. При дарении недвижимости, а мы, повторимся, по большей части говорим о ней, этот же договор будет основанием регистрации перехода прав в Росреестре.

Требование о простой письменной форме применительно к договору дарения означает, что одаряемый вместе с дарителем могут составить этот договор самостоятельно. Важно помнить о требовании закона к содержанию любого договора, и договору дарения в частности, об отражении в нём ряда условий, относящихся к существенным. К ним относятся:

В договоре непременно следует отразить сроки и способы передачи объекта дара. Как и при возмездных сделках, допускается оформление акта приёма-передачи, но практикующие юристы рекомендуют при дарении от него воздерживаться. Тогда, в тексте договора дарения надо прямо упомянуть, что объект дарения передаётся одаряемому без оформления акта, и что на дату подписания этого договора факт передачи уже состоялся.

Договор дарения оформляется в количестве экземпляров, равном числу участников сделки плюс ещё один — для Росреестра. То есть, минимум, в трёх. Сверх самого распечатанного и подписанного сторонами договора понадобится комплект документов, содержащий:

Следует отметить, что самостоятельное свершение сделки и оформление договора дарения разрешены не всегда. Скорее даже, это исключение, потому что в случае наличия с любой из сторон дара более, чем одного собственника (или выгодоприобретателя), и в случае наличия среди собственников несовершеннолетних лиц, удостоверение сделки должно происходить у нотариуса, в обязательном порядке.

Следующий этап — это передача документов в Росреестр, которая должна быть осуществлена при личной явке участников сделки в это госучреждение. При нотариальном оформлении нотариусы могут произвести это завершающее регистрационное действие дистанционно, посредством электронных коммуникаций. По истечении отведённого законом десятидневного срока, сделка дарения завершится выдачей новому собственнику выписки из единого государственного реестра правообладателей о состоявшемся переходе прав.

На бытовом уровне сложилось мнение, что сделки дарения имущества надёжнее других видов отчуждения собственности, потому что их нельзя оспорить. Действительно, казалось бы: вот даритель, вот его воля, отраженная в договоре, вот новый владелец... Да, всё так, но жизнь течёт и обстоятельства меняются, а вместе с ними меняются и люди.

Именно с пониманием этой житейской истины законодателем установлены обстоятельства, при которых сделка дарения может быть расторгнута, подчеркнём еще раз, только по судебному решению. Важно, что оспаривать дарение может как даритель, так и получатель дара. И особенно важно, что равно с ними и это могут быть и третьи лица, чьи имущественные или иные вещные права оказались затронуты фактом этой конкретной сделкой дарения и/или её последствиями. Претензии на недействительность дарения, вдруг они появись у кого бы то ни было, должны подкрепляться существенными, а значит, документированными обоснованиями.

Причинение умышленным образом дарителю телесных повреждений, самому ему, равно как и ближним его родственникам, покушение на их жизнь со стороны одаряемого являются более чем уважительными причинами для отмены факта дарения. Подтверждением таких нелицеприятных обстоятельств будут либо приговор суда в отношении виновного, либо документированные органами правопорядка и медучреждениями, подтверждённые свидетелями факты нанесения побоев.

Ещё одним основанием для возврата дара в виде объекта недвижимости является неподобающее обращение нового его владельца с этим имуществом. Если квартире ли, дому ли, переданным в качестве дара, угрожает существенная порча, труднопоправимое ухудшение характеристик или вовсе разрушение (вследствие действий или, наоборот, бездействия одаренного гражданина), у дарителя возникает причина и возможность требовать в суде возврата дара.

Факт и сделка дарения могут быть оспорены и отменены, если суду будут предъявлены доказательства того, что во время свершения этой сделки даритель не отдавал себе отчёта, не понимал, что он делает, что он находился под воздействием наркотиков или алкоголя, или в приступе расстройства психики.

Также, договор дарения окажется ничтожным, если среди его сторон оказались категории лиц, которым это по закону запрещено. Например, государственные служащие не имеют прав ни дарить, ни быть получателями дара, если одаривание связано с их должностными обязанностями. Опекуны, иные представители малолетних, иже с ними представители ограничено дееспособных и недееспособных вовсе граждан не могут передавать в дар имущество от имени своих подопечных.

Обособленно стоит такая скорбная причина возврата дара предыдущему хозяину, как смерть одаренного им человека. В этом случае даритель имеет право на возврат квартиры себе, но условие об этом должно быть явно указано в договоре дарения. Иначе, на предмет дара равно с остальным имуществом покойного будут претендовать его родственники в установленном законом порядке.

Подытоживая всё вышесказанное, делаем следующие выводы. Первое. Дарение, как вид сделки, имеет неоспоримое преимущество лишь в случае подарка близкому родственнику недвижимого имущества. Но это в случае реального, а не прикрытого формулировкой дарения, отсутствия факт возмездности. Помимо однозначной экономии на налогообложении, оспаривание такой сделки, по крайней мере при жизни (и добропорядочном поведении) сторон практически нереализуемо.

Второе, из первого же и следующее: не следует прикрывать дарением сделку купли-продажи. Это мало того, что порождает риск признания притворности сделки и её отмены, ещё и де-юре устанавливает возможность невозврата денежных средств при расторжении сделки по любой из возможных для того причин — ведь в договоре дарения упоминание о деньгах совсем отсутствует.

И в заключение, третье: следует непременно долго и хорошо подумать, заменяя дарением завещание или, например, договор с условием пожизненной ренты. Помните, что права распоряжения подаренным вместе с правом собственности у вас, начиная с момента регистрации сделки, уже не будет. И надо быть или очень уверенным, или очень отчаянным человеком, доверяясь до конца своей жизни одариваемому в том, что он распорядится вверенным ему имуществом именно так, как это было задумано изначально и хотелось вам.