+7 499 705 1345 Пн.-Пт.: с 09:00 до 18:00

Юридическая Компания «ЮСТ.АС»

Суды Договоры Юридическое обслуживание

/ / Будь внимателен, собственник: новые правила исчисления налога на доходы физических лиц от продажи недвижимого имущества

Будь внимателен, собственник: новые правила исчисления налога на доходы физических лиц от продажи недвижимого имущества

Как известно, при продаже недвижимого имущества собственник получает доход, который облагается налогом на доходы физических лиц по ставке 13%. Тем не менее, статья 217.1 Налогового кодекса закрепляет ряд оснований, при наличии которых налогоплательщик — собственник недвижимого имущества освобождается от уплаты НДФЛ.

НДФЛ

Наиболее важный аспект, который необходимо оценить собственнику, желающему решить вопрос о необходимости уплаты НДФЛ, - срок, в течение которого недвижимое имущество принадлежит лицу на праве собственности:

Если такой срок составляет пять и более лет, то причин для волнения нет, и полученный с продажи недвижимого имущества доход не подлежит налогообложению. Если же срок составляет менее пяти, но более трех лет, то собственнику следует проанализировать основание, по которому было приобретено право собственности на недвижимое имущество.

Особое значение законодатель придает следующим основаниям приобретения права собственности на недвижимое имущество:

  1. Наследование от физического лица — члена семьи или близкого родственника;
  2. Договор дарения от физического лица — члена семьи или близкого родственника;
  3. Приватизация;
  4. Договор пожизненного содержания с иждивением.

При наличии одного из вышеперечисленных оснований доход, полученный с продажи недвижимого имущества, не подлежит налогообложению.

Если же право собственности перешло по иным основаниям (самое распространенное — договор купли-продажи), либо недвижимое имущество находится в собственности лица менее трех лет, с точки зрения освобождения от уплаты НДФЛ бонусов от продолжительного владения недвижимым имуществом нет.

Поэтому собственнику необходимо перейти на следующий уровень анализа налогового законодательства и рационально определить стоимость продаваемого недвижимого имущества.

Безусловно, продавая недвижимое имущество, собственник, заинтересованный в получении максимального дохода, самостоятельно определяет цену, согласуя ее с покупателем. Тем не менее, имея стремление освободиться от уплаты НДФЛ, собственник может определить цену недвижимого имущества менее его кадастровой стоимости. Напомним, что кадастровая стоимость — стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки; в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости. Размер кадастровой стоимости фиксируется в государственном кадастре недвижимости. При этом сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости можно узнать, запросив кадастровую справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости из Росреестра.  При этом с точки зрения налогового законодательства имеет значение кадастровая стоимость, установленная на 1 января того года, в котором лицом было приобретено право собственности на недвижимое имущество.

НДФЛ

В случае, если в заключаемом собственником договоре купли-продажи цена недвижимого имущества равна 70% кадастровой стоимости, полученный с продажи недвижимости доход не облагается налогом.

Если же кадастровая стоимость объекта не установлена, либо стремление собственника продать имущество по максимально высокой рыночной цене возобладало над желанием избавиться от подлежащего уплате НДФЛ, и цена недвижимости по договору купли-продажи выше кадастровой стоимости, то собственник не вправе рассчитывать на освобождение от уплаты НДФЛ по данному основанию.

Последняя палочка-выручалочка, которой может воспользоваться собственник, - благожелательность законодательных органов субъекта, в котором находится недвижимое имущество. Налоговый кодекс закрепляет целый ряд способов, с помощью которых законодательные органы субъектов Российской Федерации могут снизить налоговое бремя собственников:

  • уменьшить минимальный срок владения объектом недвижимого имущества (по сравнению с установленными федеральным законодательством тремя и пятью годами);
  • уменьшить процент кадастровой стоимости, с которым соотносится цена продаваемого недвижимого имущества (по сравнению с установленным федеральным законодательством 70% от кадастровой стоимости).

Подводя итог рассмотрению новых правил, по которым осуществляется освобождение от уплаты НДФЛ от продажи недвижимого имущества, следует отметить, что изменения, введенные в законодательство, применяются только по отношению к имуществу, приобретенному с 1 января 2016 года. Так, например, если недвижимость была приобретена 31 декабря 2015 года, а ее продажа осуществляется в 2016 году, продолжает действовать старое правило: владение недвижимым имуществом на праве собственности в течение трех и более лет  является основанием для освобождения лица от уплаты НДФЛ. Напротив, если недвижимость была приобретена 1 января 2016 года, а продана 1 февраля 2016 года, подлежат применению вышеизложенные новые правила.

Надеемся, что после нашего небольшого обзора введенные в Налоговый кодекс изменения станут более понятными и помогут оптимизировать уплату налога на доходы физических лиц от продажи недвижимого имущества.

Всегда с заботой о Вас,

Ваш «ЮСТ.АС»