+7 499 705 1345 Пн.-Пт.: с 09:00 до 18:00

Юридическая Компания «ЮСТ.АС»

Суды Договоры Юридическое обслуживание

/ / Как правильно составить договор аренды?

Как правильно составить договор аренды?

В соответствие текущими постулатами российского законодательства, договором имущественного найма или аренды является соглашение сторон, в котором оговорено предоставление одной стороной (арендодателем) другой стороне (арендатору) имущества, коим первый распоряжается на законном основании и передаёт второму за плату для временного использования. Вся выгода от распоряжения и использования арендованного имущества в течение времени действия и в соответствие с условиями договора, становится собственностью арендатора.

Договор аренды 2018

Очевидная и взаимная выгода таких отношений делает договоры аренды популярными в предпринимательской среде. И, как следствие распространённости, множится и число судебных разбирательств в сфере хозяйственного права, связанных с исполнением условий имущественного найма. Поспешность в составлении, использование типовых форм без творческой адаптации, пренебрежение услугами профильных специалистов — вот что делает плодородной почву и для злоупотреблений, и для недопонимания сторон арендных отношений.

Попробуем вкратце освежить знания, позволяющие избежать или хотя бы свести к минимуму риски исполнения договоров аренды в 2018 году в условиях текущих реалий.

Существенное — это не только важное, но и необходимое

С точки зрения права, отсутствие в договоре аренды т.н. существенных условий делает возможным не только споры о важных деталях, но и оспаривание договора в целом, как такового. Как говорят юристы, это даёт повод для признания соглашений ничтожными. Чтобы этого не случилось, важно контролировать в документе наличие и соответствие интересам сторон таких положений:

  • Предмет договора. В арендных отношениях это чаще всего вещь, имущество. Однако сложность и многоплановость порождаемых арендой взаимосвязей трансформирует предмет аренды в обязательства сторон по осуществлению действий, связанных со стороны арендодателя с предоставлением предмета, а со стороны арендатора с надлежащим его использованием. Хорошим тоном и надёжной страховкой от недопонимания будут указания о назначении имущества и целях его использования, а так же подробное описание с приложением технической документации (например, экспликации техпаспорта БТИ для зданий);
  • Условие об арендной плате, как подтверждение возмездной формы соглашения. Большая часть способов определения и осуществления платежей за найм предмета договора предусмотрена законодательством, но это не исключает ошибок. Например, внесение платежей за коммунальное обеспечение арендуемого помещения арендной платой признано не будет. Важным моментов, часто упускаемым из виду, является явное выражение в договоре денежного эквивалента получаемой арендодателем выгоды, который нельзя маскировать за относительными цифрами процента от выручки или неисчисляемой компенсации в виде встречно оказываемых услуг. Не следует пренебрегать отражением в тексте соглашения механизма пересмотра ставок арендной платы, возможность которого и так по закону есть у арендодателя в связи с переменой экономической ситуации или инфляции.
  • Условия, обязательные для одной или обеих сторон. Это могут быть требования к состоянию и качеству отделки помещений, производительности и техническим параметрам механизмов, машин, инженерных систем. Со стороны арендодателя сюда можно отнести условия, накладывающие обязательства по соблюдению санитарных правил и норм, правил эксплуатации, пожарной, промышленной безопасности, норм экологии и охраны труда. И хотя по умолчанию, установленному законом, обязанность производить капитальный ремонт объекта аренды лежит на арендодателе, а текущий — на арендаторе, разумным и грамотным поступкам будет распределение всех взаимодействий и зон ответственности по данному вопросу в договоре аренды напрямую.

Кроме наполнения существенных условий соглашения о найме конкретикой, нелишне и уж точно разумно будет обговорить и зафиксировать в тексте возможность или отсутствие таковой по сдаче арендованного в субаренду. Отразить отношение сторон к возможности переуступке прав и обязанностей, проистекающих из договора, третьим лицам. В современном быстроменяющемся мире, в реалиях 2018-го года, стоит указать все доступные средства коммуникации, которые будут признаваться сторонами, как официальная переписка по договору аренды. С другой стороны, такой архаичный элемент «штабной культуры», как обмен актами на бумажном носителе по различным проявлениям взаимодействия (ремонт, ущерб, изменения в конструкции, выявление скрытых дефектов), может избавить от споров и судебных дрязг и в ХХI веке.